Investissement en Pinel : comment louer à ses proches ?

La possibilité de profiter d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier est le plus grand argument du dispositif Pinel. Mais si certains particuliers se lancent à un investissement dans ce dispositif, c’est pour permettre à leurs enfants et parents d’occuper un logement décent avec un loyer modéré. Louer à des proches nécessite tout de même la soumission à un certain nombre de règles.

Location possible à tous les membres de la famille en loi Pinel, à quelques exceptions près

Quand elle a été créée en 2014, la loi Pinel a repris la disposition de la loi Duflot interdisant de louer le bien acquis avec le dispositif à un membre de la famille. C’est normal, car il s’agit d’une interdiction expressément formulée par l’article 199 novovicies du CGI. Heureusement que cette restriction ne s’applique plus depuis le 1er janvier 2015. Aujourd’hui donc, un investisseur en loi Pinel peut  choisir parmi ses locataires ses enfants, ses petits-enfants, ses parents ou ses grands-parents. La liste peut être étendue à ses frères et sœurs et tous les autres membres de sa famille.

Il n’y a donc aucune restriction relative aux liens de parentés. Toutefois, l’investisseur ne pourra pas choisir son enfant mineur comme locataire. En effet, le cumul de bénéfice d’une demi-part fiscale additionnelle accordée pour un enfant mineur de même foyer fiscal et de la réduction est interdit. Par ailleurs, même si le candidat locataire est majeur, mais est âgé de moins de 25 ans, la location du logement acquis en loi Pinel par ses parents lui sera interdite s’il se trouve encore dans le même foyer fiscal que ces derniers.

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Par contre, un enfant majeur travaillant et déclarant ses propres revenus ne sera plus rattaché au foyer fiscal de ses parents. L’occupation du logement lui est ainsi encore possible.

Quelles sont les conditions auxquelles se soumettre ?

Plusieurs conditions sont à respecter pour la location d’un appartement acquis en loi Pinel à un membre de famille. La première concerne le loyer, qui doit être versé par le locataire, quel que soit son lien de parenté avec le propriétaire-bailleur. La location gratuite est ainsi interdite.

Il existe tout de même une limite à ne pas dépasser en ce qui concerne les loyers en Pinel. Elle va de 9,13 à 17,55 euros en fonction du secteur où le logement se situe :

  • La limite la plus réduite concerne les logements Pinel en zone B2 et C, étant de 9,13 euros le mètre carré.
  • Celle plus élevée est relative aux appartements de la zone A Bis, qui est de 17,55 euros.
  • Entre les deux, il y a la limite de 13,04 euros par mètre carré concernant la zone A et celle de 10,51 euros de la zone B2.

Veuillez tout de même prendre en compte les réalités du marché avant de fixer le loyer. Un prix déconnecté de ces réalités pourra remettre en cause l’avantage fiscal lié à  au dispositif pénal.

Vous devrez aussi tenir compte des ressources de l’occupant, qui ne doivent pas dépasser une certaine limite annuelle. Le plafonnement de revenu annuel pour la périphérie de Paris était de 38 377 euros en 2022.

Quid de la durée de la location et des loyers applicables

Il n’existe aucune limitation légale en ce qui concerne la location d’un logement en Pinel à un parent ou un enfant. Vous pourrez ainsi permettre à votre proche d’occuper le bien, en contrepartie d’un loyer raisonnable, pendant toute la durée de votre engagement de location, soit 6, 9 ou 12 ans. Toutefois, si durant cette période, le locataire devient membre de votre foyer fiscal, les avantages liés à votre investissement seront remis en cause.

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Il n’y a aussi aucune précision légale particulière en ce qui concerne le montant du loyer à respecter durant cette période d’engagement. Vous pourrez ainsi permettre à votre descendance ou à votre ascendant d’occuper le logement à un loyer n’atteignant pas les plafonds réglementaires.